상가를 매수한 후 내가 겪었던 과정과 이를 통해 배운 것들을 정리해보려고 한다.
상가 매수는 단순히 돈을 벌기 위한 투자를 넘어 다양한 금융, 세무, 대출 지식을 습득하게 해주었고, 그로 인해 얻게 된 고충도 있었다.
아래에 나의 경험을 바탕으로 상가 매수와 그 이후의 일들을 상세히 공유해본다.
1. 매물 찾기
상가를 매수할 때 제일 중요한 건 “상권”을 찾는 것이다.
적절한 상권을 고르고, 그 상권에 맞는 가격이 형성되어 있는지 따져보는 것이 정말 중요하다.
사실, 아파트는 실거래가가 공개되니 비싸면 왜 비싼지, 싸면 왜 싼지 알기 쉽다.
하지만 상가는 그게 전혀 안 된다.
매물 자체도 적고, 가격도 공개되지 않아 분석이 정말 어려운 편이다.
나도 처음엔 아무것도 몰랐으니, 아파트 투자를 먼저 시작했다.
아파트를 투자하며 관련 정보들을 하나씩 습득하게 되었고, 그게 쌓이면서 자연스럽게 상가에도 눈이 뜨이더라. 상권 분석에 대해 물어보면 “어렸을 때부터 살던 곳이었기에, 사람도 많이 오가고 적합하다고 생각했다”라고 답할 수밖에 없다.
결국, 익숙한 곳이 나에겐 안전한 투자처였다.
2. 가격
상가는 1층이 비싸다. 접근성도 좋고 가시성도 좋다.
그래서 간판도 2층에서 더 잘 보이긴 하지만, 실제로는 1층이 가장 비싸다.
아파트가 고층으로 갈수록 비싸지는 것과 반대로 상가는 저층일수록 가격이 비싸고, 특히 1층은 독보적으로 비싸다.
그래서 나는 개인적으로 2층을 추천한다.
2층 정도면 간판을 보고 찾아오는 사람들이 많고, 계단 한 층 정도는 사람들이 쉽게 감수한다.
가격도 훨씬 합리적이다.
임대료도 1층보다는 저렴하고, 경제가 어려워져도 공실 우려가 상대적으로 적다.
3. 매매 계약과 감정평가
상가를 매수하려면 정식 감정평가를 받아야 하는데, 이 감정평가를 진행하려면 매매계약서를 먼저 작성해야 한다. 통상 매매대금의 5%를 계약금으로 지급하게 된다.
나도 이렇게 계약서를 작성하고, 그걸 은행에 제출하자 은행에서 정식 감정평가를 진행해줬다.
감정평가는 은행이 지정한 감정평가사가 매물의 가치를 평가하는 과정이다.
나 같은 경우엔 4억 3천만 원 정도가 나왔다.
대출 과정에서 감정가가 중요한데, 예를 들어 매매가가 5억이라도 감정가는 4억 정도로 나와 이 금액을 기준으로 대출이 진행된다.
매매가와 비교해보면 차이가 몇 천만 원밖에 안 났으니, 제법 잘 나온 셈이다.
그때 느꼈던 안도의 한숨이 아직도 생생하다.
감정평가는 임차인 여부, 보증금, 주변 상권 시세 등을 은행에서 평가해 결정된다.
4. 상가담보대출
상가담보대출은 주택담보대출처럼 단순하지 않다.
상가는 내가 임대사업자로서 운영할 수 있는 사업자 대출의 형태로 진행된다.
그래서 대출을 받기 전에 세무서에서 임대사업자 신고를 하고, 그 서류를 은행에 제출했다.
종목은 임대업으로 등록했고, 특히 간이과세자로 등록하는 것이 중요했다.
간이과세자는 임대 수익이 일정 금액 이하일 때 부가가치세 신고 시 감면 혜택을 받을 수 있는 제도다.
이 부분에서 세무 공부를 많이 했는데, 상가 매수 덕분에 자연스럽게 세무 지식이 쌓였다.
덕분에 매년 부가가치세 신고를 해야 한다는 것도 알게 되었고, 이를 통해 임대사업자로서의 지위를 유지할 수 있으며, 대출 연장도 가능하다.
내 상가담보대출은 감정가의 70% 정도가 나와서 2억 9천만 원을 대출받았다.
이 부분이 주택담보대출과의 차이점이다.
주택담보대출은 집값의 40%만 대출이 나오지만, 상가는 감정가의 70%까지 대출이 가능하다는 것이 큰 매력이다.
5. 임차인 보증금의 활용
상가 투자에서 또 하나의 중요한 요소는 임차인의 보증금이다.
보증금은 사실상 무이자 대출처럼 작용한다.
예를 들어, 갭투자는 아파트 매매가가 임차인의 보증금과 신용대출, 그리고 모은 돈으로 이루어지는 반면, 상가는 임차인 보증금에 더해 상가담보대출까지 가능하다.
만약 자금이 부족하다면, 임차인과 협의해 보증금을 올리는 방법도 있다.
예를 들어, 보증금 5천만 원에 월세 100만 원을 내던 임차인에게 보증금을 1억 원으로 올리고, 월세를 50만 원으로 낮추는 제안을 할 수 있다.
임차인이 추가로 5천만 원을 신용대출받아도 월 12만 5천 원 정도의 이자를 부담하면 되기 때문에, 월세 부담이 크게 줄어드는 효과가 있다.
임대인 입장에서는 보증금이 높아지므로 필요한 자금을 확보할 수 있고, 임차인도 월세 부담을 줄일 수 있으니 상호 이익이 되는 협상이 가능하다.
6. 상가의 복병, 취득세
아파트의 취득세는 매매가의 1.1%로 거의 무시할 수준이지만, 상가는 취득세가 무려 4.6%에 달한다.
상가 매매가격의 20분의 1 수준이니, 결코 적은 금액이 아니다.
나도 상가 매매 자금을 모두 끌어모았지만, 취득세를 낼 돈이 없었다.
다행히 신용카드로 납부할 수 있어서 카드로 10개월 할부로 납부했다.
이후 2개월 뒤에 신용대출을 받아 카드 할부금을 모두 상환하고, 2년 동안 나누어 갚았다.
카드 할부는 이자가 높아 빨리 갚는 것이 현명하다.
취득세 납부가 가능한 이유는 세금 납부를 위한 특별 한도 승인을 받았기 때문이다.
이런 방식으로 상가 취득세도 해결할 수 있었다.
7. 상가 매매 자금의 구성
상가 매수에 사용된 자금 구성은 다음과 같다:
- 상가담보대출(60%): 3억 원
- 임차인 보증금(10%): 5천만 원
- 각종 대출(15%): 7천 5백만 원 (마이너스 통장 등)
- 보유자금(10%): 5천만 원 (현금과 적금)
- 취득세 및 법무사 비용(5%): 2천 5백만 원
총 5억 원짜리 상가를 5천만 원의 보유 자금으로 매수할 수 있었다.
8. 매년 세금 신고 및 납부
상가를 소유하게 되면서 매년 다양한 세금을 신고하고 납부하게 된다.
- 1월: 부가가치세 신고
- 5월: 종합소득세 신고 및 납부
- 7월: 재산세(건축분) 납부
- 9월: 재산세(토지분) 납부
상가를 매수한 후 세무 관련 지식이 쌓이면서 책에서는 배울 수 없는 현실적인 공부를 하게 되었다.
9. 지옥의 대출금 상환
상가 매수를 하면서 가장 힘들었던 건 대출금 상환이었다.
월 95만 원의 상가담보대출 이자, 월 120만 원의 신용대출 원리금, 그리고 마이너스 통장 상환액까지 합쳐 매월 약 300만 원이 고정으로 나갔다.
여기에 카드값과 보험료, 통신비까지 생각하면 매달 540만 원이 나가는 현실은 정말 고통스러웠다.
다행히 지금은 상가담보대출만 남았고, 금리도 떨어져 월 65만 원만 상환 중이다.
하지만 2년간의 고생을 생각하면, 할 말이 없을 정도다.
END.